במאמר זה נסקור את האפשרויות השונות העומדות בפני נישום לתשלום מס על הכנסות משכר דירה למגורים.

נזכיר כי יחיד אשר הינו תושב ישראל לצורכי מס חייב בדיווח ובתשלום מס על הכנסתו אשר הפיק מהשכרת דירת מגורים בישראל ומחוצה לה (למעט מקרים בהם ההכנסה פטורה).

בנוסף, גם תושבי חוץ אשר הפיקו הכנסה משכ"ד בישראל חייבים בדיווח ובתשלום המס לרשות המסים בישראל.

להלן נסקור את החלופות השונות :

השכרת דירות מגורים בישראל –

1. מסלול הפטור – יחיד אשר סך הכנסתו החודשית מהשכרת דירות מגורים בישראל אינה עולה על גובה "תקרת הפטור" יהא פטור ממס על הכנסה זו. גובה תקרת הפטור בשנת המס 2018 הינו 5,030 ₪ לחודש.

פטור חלקי – במידה וסך ההכנסה עולה על תקרת הפטור, ניתן ליהנות מפטור חלקי. סך הפטור החלקי יהיה בגובה תקרת הפטור ולאחר הפחתה של ההפרש בין סך ההכנסה לגובה תקרת הפטור.

לדוגמא, במידה וההכנסה החודשית הינה 6,000 ₪ ההכנסה הפטורה המתואמת תהיה 4,060 ₪ ואילו ההכנסה החייבת אשר תתחייב במס שולי (לפי המס השולי שחל על הנישום) הינה 1,940 ₪ 5030-(6000-5030)=4060} }.

במידה ומנצלים את הפטור החלקי ניתן לדרוש בניכוי מההכנסה החייבת חלק יחסי מההוצאות שהוצאו בהשגת ההכנסה.

2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% – בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יחיד רשאי לשלם מס על הכנסתו מדירות מגורים בשיעור של 10%. יודגש כי במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בהשגת ההכנסה. כמו כן, כנגד הכנסה במסלול זה לא ניתן לנצל נק' זיכוי.

יובהר כי לא ניתן לנצל את מסלול ה-10% ומסלול הפטור לגבי הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים בשנת המס.

3. מסלול חיוב במס שולי – במסלול זה ניתן לנכות מההכנסה את ההוצאות הישירות שהוצאו להשגת ההכנסה (כגון: אחזקה, שכ"ט בגין שרותים מקצועיים, פחת בהתאם לתקנות) והכל בהתאם להוראות הפקודה והתקנות הרלוונטיות.

ההכנסה החייבת מהשכרת דירות מגורים (הכנסה בניכוי הוצאות) תתחייב במס השולי (מדרגות מס) בהתאם להכנסתו הכוללת של הנישום. מדרגת המס הראשונה היא 31% וליחיד שגילו הינו מעל 60 מדרגת המס הראשונה הינה 10%.

4. פטור מהכנסות שכ"ד לקשיש – יחיד אשר מתגורר בבית אבות זכאי לפטור בגין הכנסתו מהשכרת דירה אשר בה התגורר לפני המעבר לבית אבות. גובה הפטור מוגבל עד לגובה מחצית התשלום השנתי ששילם הקשיש לבית האבות.

השכרת דירות מגורים בחו"ל-

כאמור תושב ישראל חייב במס גם על הכנסתו מהשכרת דירת מגורים בחו"ל ולהלן האפשרויות העומדות בפניו:

1. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 15% – על פי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד רשאי לשלם מס בשיעור של 15% על הכנסתו מהשכרת דירת מגורים בחו"ל. יודגש כי מההכנסה לא ניתן לנכות הוצאות מלבד הוצאות פחת (להבדיל ממסלול 10% בישראל בו לא ניתן להכיר כלל בהוצאות).

במסלול זה לא ניתן להזדכות בגין מסים החלים על ההכנסה בחו"ל.

2. מסלול חיוב במס שולי – במסלול זה היחיד ימוסה במס שולי על הכנסתו החייבת מהשכרת דירת המגורים בחו"ל. מההכנסה שהופקה ניתן לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור הכנסה לרבות פחת. יודגש כי חישוב הפחת וכן ניכוי יתר ההוצאות ייעשה בהתאם לכללים החלים בישראל ע"פ פקודת מס הכנסה והתקנות הרלוונטיות.

במסלול זה ניתן להזדכות בגין המסים החלים על ההכנסות בחו"ל עד גובה המסים החלים על ההכנסה בישראל והכל בכפוף להוראות חלק י' לפקודת מס הכנסה.

** השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC – רבים מן המשקיעים בנדל"ן בארה"ב בוחרים לעשות זאת באמצעות חברה מסוג LLC. לצורכי מס בארה"ב חברת LLC הינה שקופה, כלומר בעלי המניות של החברה הם הנושאים בחבות המס בשל הכנסות שכר הדירה שהפיקה החברה. לעומת זאת, רשות המסים בישראל רואה בחברת LLC כחברה רגילה ועל כן היחיד לא ימוסה בגין הכנסות החברה אלא רק במועד חלוקת הרווחים ו/או מימוש מניות החברה לרבות פירוק. פער זה יוצר בעיה שכן היחיד לא יוכל להזדכות בישראל בגין המס השוטף ששילם בארה"ב על הכנסות החברה (שכן הכנסה זו אינה חייבת במס בישראל אלא רק במועד החלוקה). בשל העיוות שנוצר פרסמה רשות המסים עוד בשנת 2004 את חוזר מס הכנסה 5/2004 המאפשר ליחיד לבחור להתמסות בישראל בגין רווחיו השוטפים של התאגיד (במקום במועד החלוקה) ולקבל את הזיכוי על המסים ששולמו בארה"ב והכל במסגרת התנאים המפורטים בחוזר.

כל הכתוב במאמר זה הינו מידע תמציתי ולא מחייב של הוראות החוק.